摘要

近几年来随着房地产市场越来越火热，房价也是不断的增长，我们的政府也是先后出台了一系列的政策，从而来抑制房价的上涨，但是政策的执行效果并不理想。本文从我国房地产发展的过程、现转、问题入手，分析国家调控的效果，并给出合理的建议。

关键词：房地产市场发展、市场的宏观调控、房价问题。

一、引言

随着我国当前经济的快速发展，人民生活水平的提升，房地产市场目前处于一个高速发展的阶段，房地产市场的日渐成熟，所带来的经济也快速的发展着，并且房地产市场所占的经济比重在我国的经济体系中占了很大比重，房地产市场的健康可持续发展显得尤为关键，因此国家推出了一系列房地产市场的调控政策，以期能优化房地产市场的环境，控制好房价、紫住房的需求问题，让房子不再是百姓肩上的大山，让老百姓住有所居，人人都有房住，从而让我们的社会更加的稳定，国家经济能更好的发展。

一、房地产市场对国家经济的重要性

房地产推动着我国经济的快速发展，是我国国民经济中的支柱产业，并且房地产的快速发展影响着各行各业。

国家统计局发布《2018年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》 ，1-6月份，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，商品房销售额66945亿元，在房地产开发投资完成情况方面，今年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%其中住宅投资38990亿元，增长13.6%，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。

另外再看我国前两个季度的生产总值为418961亿元，可见房地产市场经济在我国国民经济的比重为15.9%。[1]

并且房地产的发展还能带动其他行业的发展，这说明了房地产市场的稳定对于我们国家的经济至关重要，我国的经济发展很大程度上受房地产市场的影响，房地产市场的良好发展能推动国家经济的健康发展。但在这期间的发展过程中遇到的一系列问题需要预防以及做好应对措施。

二、我国房地产市场的发展概况

1.房地产与城市化

我们国家是全世界人口最多的国家，也是最大的发展中国家，随着我们国家现在经济的蓬勃发展，人民的生活水平的提升，城市化的脚步是越来越快。

城市化的发展中会带来更多的人来工作生活，因为这儿有更好的岗位，更多的就业机会，在这里可以有更高的收入。因此大量的人口涌入会促进房地产市场的发展，一个城市的人口增加，对于住房的要求也会随之增加，这其中会有人买房或是租房。但不论是买房或是租房对于房地产市场都是有利的发展，购买房产的人越多，对于国家的经济发展史有利的，租房的人越多会让人觉得这个城市在往更好的方向发展，越来越多的人来到这个城市生活，那一定是有这个城市的优点，会吸引更多的投资者前来投资，从长远角度来看，这势必会更好的促进房地产市场的发展，能进一步推动城市化发展，打造更加先进、文明的城市。

所以，城市化与房地产两者是密不可分的，城市化的发展离不开房地产市场的发展，房地产市场能变得更好离不开城市化的建设。

2.房地产发展跟经济发展

房地产的发展与经济的发展也是密不可分的，经济发展的越好，房地产市场的前景会越好，同理房地产也能为经济的发展带来更多的动力。体现在以下两点：

(1).房地产的建设当中会需要用到很多地方，不论是人工，石材，钢筋，水泥，等等建筑材料、建造期间需要使用的大型机械、建造完成之后装修需要用到的一系列装修材料、以及后期需要安装的家电、家具以及房子装修需要的设计行业等等。

得出的结论是房地产具有很强的关联性，与之密切相关的行业很多，当房地产的发展能带动石材、钢铁、水泥等制造行业和设计家电、家具等家装行业的发展。

(2)当经济高速发展的今天，随着人均工资水平的提升，老百姓的购房需求也不断提升，所以我们国家的房地产市场在不断的往更好的方向发展。

所以当房地产市场平稳的发展，是可以带动的其他密切相关的行业一起发展的，同时，国家的经济发展也会越来越好。

三、我国房地产政策体系与演变

房地产政策调控不是一蹴而就的，是一步一步演变过来的，其间大致经历一下几个阶段

1.起步阶段

1998年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正是宣布自1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。同年，央行出台了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》与 《个人住房贷款管理法》。

房地产自这里开始了快速的发展。

2.调控阶段

随着房地产行业的迅猛发展，房地产市场的价格迅速增长，中央政府加强了对于房地产市场的调控，调整了个人住房贷款政策，个人住房首付比例上调，个人住房公积金贷款利率上调，逾期商业性贷款利率上调。

同时相关政策相继的出台，总体上规范了房地产市场的结构，奠定了基调。

3. 金融危机

2008年的金融危机影响着各行各业，房地产市场也遭受的巨大的冲击，在这种情况下，政府通过减免房地产交易税中德契税、营业税、印花税、土地增值税等多种税率;并将房贷利率下调等政策在一定程度上使得房地产市场逐渐复苏。摆脱了金融危机所带来的影响。

4.2010年至今的严格调控阶段

2010年4月17日发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价上涨过快的通知》(新国十条)严格限制各种名目的炒房和投机性购房。[2]

我们国家的经济发展离不开房地产市场的良好发展，作为国民经济的支柱行业，房地产市场的发展影响着方方面面，国家对于房地产市场的重视程度一向摆在前面，发展过程会遇到许许多多的麻烦，目前现阶段市场调控并不是很理想，很多都没有控制好，房价依然不停的上涨，住房需求的问题也依然存在，土地出让也是问题多多。这需要我们的政府加强调控力度，完善对房地产市场的规章制度。

四、我国房地产市场调控的效果

1，房价问题依然存在

虽然国家出台了一系列的政策，不论是限购还是增加首付的比例。但是当前的房价还是居高不下。这其间房价有涨有跌，但大体上涨的幅度大于下跌的幅度。就当前绍兴的房地产的均价已经需要一万多一平米了，很多人的收入已经跟不上房价上涨的速度，这说明了房价问题依然存在。

房价的问题影响这很多人的方方面面，住有所居是老百姓的生存问题，房价过高导致的购房者买不起房子，这从长远来看，不利于社会的稳定建设。

2.信贷政策

2010年4月14日，国务院常务会议提出，坚决遏制住房价格上涨过快，实行更加严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平。在这个政策环境下，还是没能有效的控制。

二手房交易当中说产生的个人所得税，营业税，土地增值税，这三项税收原本是起到抑制炒房和投机性购房的，到最后却成了卖房者施加到购房者的身上，这其中很多的购房者是刚需。而有些资金充足的购房者，提高的首付比例与利率，放在他们身上，只需要等房价上涨，这些资金都能赚回来，转手卖出都转移给了刚需的购房者，这样的炒房，投机性购房，很容易造成刚需购房者的心理不平衡，对整个房地产市场造成了不好的影响。

虽然房地产市场的整体调控效果并不是很理想，但是路是一步步走的，相信我们的政府会一步步加强对房地产市场的宏观调控，会有更好的政策出台，来应对现阶段的情况，更好的处理目前的社会矛盾。

五、建议

政府在房地产方面所做的宏观调控，所出台的一系列政策是没问题的，但是并没有达到预期的效果。

个人觉得在以下几个方面应该加强控制

1.完善土地出让制度

近年来，经常可以听到地王的消息，当一个地块以过高的成交价拍出，那么开发商势必会从买房者身上赚回这笔钱，完善题第出让制度可以有效的从源头改变房价问题。

2.多发展实体经济

各地政府的经济问题从很大程度上影响的土地的出让价格。近年来电商的快速发展有可能影响着地方政府的税收，有效的发展实体经济，当地方政府的税收解决了在完善土地出让制度上也可以不用瞻前顾后。

3.完善信息系统

提高信息透明度，当开发商预售以后，严格控控制开发商囤积房源，另外就是做好购房者的信息登记，区分开是刚需性的购房者与投机性购房者的区别，严格控制投机性购房者。

如果以上几点可以好好的针对一下的话，我相信可以很大程度上缓解目前现阶段所发生的问题，更好的管理房地产市场，让我们的社会更加的稳定，国家经济更好的发展。

六、结语

安居乐业是老百姓所理想的生活，当安居出现了问题对于我们国家的社会稳定是不利的，因此国家应该在房地产市场上加强调控监管的力度，更好的解决当前社会的矛盾，只有当房地产市场健康平稳的发展，才能更好的推动城市化发展以及能让老百姓们更好的生活，建设我们更好的社会环境。

七、参考文献

1.温海珍、张凌、杨英楠编著《房地产开发与经营》.浙江大学出版社.2012年5月。

2.王振坡，王营营，薛珂.我国房地产市场发展现状及发展趋势探讨。

3.许宪春、贾海、李皎等.房地产经济对中国国名经济增长的作用研究.2015。

[1]该部分来自于东方财富网关于国家统计局发布的消息进行了分析。

[2]该部分来自于温海珍、张凌、杨英楠编著《房地产开发与经营》中的关于我国房地产市场的宏观调控p80-p87。

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