一、文献综述

人口因素是影响住宅房地产市场发展的重要方面，研究城市人口变化可以反映住宅房地产市场的规模和需求变动;同时，对房地产管理法规政策研究也绕不开城市人口的变化。对于城市人口的变动和房地产法规政策调整的研究笔者主要考察了以下文献资料。

(一)我国房地产政策法规现状

王展在《城市房地产管理法修改决定解读》中写到，2007 年 8 月 30 日，全国人大常委会通过了对《中华人民共和国城市房地产管理法》的修改决定，只增加了一条：为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。该修改使得今年 10 月 1 日《物权法》实施后，拆迁将有法可依，但这仍需仔细斟酌。

朱程在《<城市房地产管理法>有关条款的修改建议》中认为，《城市房地产管理法》是规范我国城市房地产市场的基本法，其第五章房地产权属登记管理对房地产权属登记工作进行了规定，从而在国家法律层面上确立了房地产登记发证制度。但由于《物权法》实施后，对不动产登记制度作了全新的诠释，《城市房地产管理法》中关于房地产权属登记的相关规定已经不能适应新的法制环境要求，从后法优于前法的法律适用规则和维护国家法制统一性的法治原则出发，《城市房地产管理法》中相关条款应当依据《物权法》的规定进行相应修改。鉴于《物权法》第二章第一节对不动产登记制度作了较为全面的原则性规定，而《物权法》实施后，建设部、国土部分别依据《物权法》对房屋、土地登记的具体登记规则制定了较为详细的部门规章。

《城市房地产管理法》的修订，综合考虑了《物权法》《国有土地管理法》等法律法规，并研究我国房地产发展阶段，结合了人口增长速度，城市化水平，银行利率变化的情况。

高圣平在《物权法背景下的城市房地产管理法修改兼及部门法的立法技术》中认为，《物权法》是以不动产为核心构建起来的规则体系,其施行无疑会对同样以不动产(房地产)为调整对象的《城市房地产管理法》产生重大影响。《城市房地产管理法》的修改应秉承公法与私法合一的理念,厘清法律中的公法关系和私法关系,分别修改和完善相关规则,全面贯彻《物权法》的规定。

(二)城市人口变动与房地产市场关系的研究现状

史青青在《基于人口红利、汇率的房地产价格研究》一文中写道，房地产开发项目周期很长，并且房地产的流动性相对较低，开发期间市场的波动往往很大，存在着高风险性。根据中国的实际情况，通过建立房地产均衡价格模型，从理论上证明了在完全理性的市场中，房地产收益率与人口增长、劳动人口抚养比无关，但与城市化率负相关。劳动人口由农村进入城市可以短时增加房地产价格，但最终会降低房地产投资的收益率。作者通过论证，说明人口因素在这段时期对房价的影响不显著，而汇率是影响房地产收益率的一个因素。

林志远在《北京市的房地产市场供求和人口变动影响》中认为，房地产市场是一个兼有资本投资性质的长期耐用消费品市场，价格波动受到消费需求、资本投资和市场投机的影响，市场供给又受到土地有限的严格制约，如北京市的房地产市场受到外来人口大量涌入的影响，中心城区的房价高涨。

林鲜明在《浅析人口因素对深圳房地产发展的影响》一文主要从深圳的人口因素变化对房地产业发展的影响进行分析，认为人口因素的变化对房地产业产生了相当大的影响，并将在未来继续影响房产业的走势。因此，根据人口规模制定城市规划，强化人口管理，控制外来流动人口的规模，这些措施的有效开展，也必将推动深圳未来房地产市场的更健康发展。

赵君丽在《人口变化与房地产需求——人口结构变化与房地产周期相关性研究》一文通过分析人口对房地产周期的影响，认为人口结构变化与住宅需求变化直接相关，住宅需求直接影响房地产需求，房地产需求变化影响房地产周期。

王嘉慧在《谈人口因素对住宅房地产市场的影响——以威海市为例》中认为，人是市场的主体，人口因素的动态变化影响到住宅房地产市场的需求和经济生活的各个方面。通过人口总量、人口增长、家庭规模与结构的变化可以了解到住宅房地产市场的规模及容量的变化。通过对市场规模的预测，以调整住宅的供给量，达到供求平衡，从而保持房价稳定。对人口结构进行研究可以明确不同消费者的需求偏好，有利于进一步对住宅房地产市场进行细分，满足各层面上消费者的需求。

(三)上海市人口变化与发展研究现状

王伟《上海市实有人口管理政策措施研究》一文讨论的内容定位于实有人口，即上海市区域内的所有人口。在研究过程中，作者认为，上海市人口中有固定住址的户籍人口相对容易管理，可沿用原有管理方式继续进行。但上海市户籍人口中人户分离的人口，以及外来人口情况突出。 因此作者更关注人口的流动问题。因为人口的流动问题，是现有人口状况在当今时代最大的特征。

郭志刚、李丁在《上海市近年人口发展状况分析》分析了上海长期持续极低生育率，当前户籍人口年龄结构畸形脆弱，依赖大量吸纳年轻外来劳动力支撑社会经济运行的人口状况，这就促使上海青年择偶圈突破了户籍限制，并突显出常住外来人口的户籍与社会保障问题。然而，上海及全国城市的这种人口城市化发展模式是不可持续的，导致农村人口老龄化程度比城市更为严重。文章指出，在全国总体低生育水平下，各出生队列的规模相继缩减，因此，需要对以往人口城镇化模式加以反思和探讨。

杨芸、祝龙彪《上海市人口空间分布的变化与发展趋势》一文根据80年代以来上海市人口空间分布变化的情况，分析了引起变化的政策、规划和经济等因素，认为上海市的人口空间分布将与上海市的城市发展方向相一致,在保留中心城区适当的人口密度外,将逐渐向两环线之间转移,并沿着上海市的主要干道向外延伸发展。

二、论文提纲

一、综述

(一)我国房地产政策法规现状

(二)城市人口变动与房地产市场关系的研究现状

(三)上海市人口变化与发展研究现状

二、近十年上海市人口变化情况

(一)主要年份上海市户数、人口及人口密度

(二)主要年份户籍人口出生率、死亡率和自然增长率

(三)主要年份户籍人口迁移情况

(四)主要年份人口年龄构成

三、近十年上海市房地产政策变化情况分析

(一)宽松政策分析

(二)紧缩政策分析

(三)变化情况分析

四、人口变动与房地产政策变动之间的关系

五、结语

三、参考文献

1.吴敏勇.新编经济法学[M].浙江大学出版社.2010.216-235

2.王展.《城市房地产管理法》修改决定解读[J]. 房地产时报，2007，第A06版

3.朱程.《城市房地产管理法》有关条款的修改建议[J].中国房地产，2009年4月，第340期

4.高圣平.《物权法》背景下的《城市房地产管理法》修改兼及部门法的立法技术[J]. 中国人民大学学报，2008年第2期

5.史青青. 基于人口红利、汇率的房地产价格研究[D]. 上海交通大学，2009.

6.林志远. 北京市的房地产市场供求和人口变动影响[J].学术前沿论坛，2007,220-225.

7.林鲜明.浅析人口因素对深圳房地产发展的影响[J].中国商界，2010，第6期.

8.赵君丽.人口变化与房地产需求——人口结构变化与房地产周期相关性研究[J].房地产市场，2002，53-55.

9.王嘉慧.谈人口因素对住宅房地产市场的影响——以威海市为例[J].商业现代化，2007，第510期.

10.王伟.上海市实有人口管理政策措施研究[D]. 上海交通大学，2008.

11.郭志刚、李丁.上海市近年人口发展状况分析 [J].中国人口科学，2010，第6期.

12.杨芸、祝龙彪.上海市人口空间分布的变化与发展趋势[J].中国人口资源与环境，2001，第11卷，总第51期.

13. 姜彩楼、蒋敏. 房地产新政与上海市房价变动研究[J].现代城市研究，2007，第3期

14. 孙晓芳. 我国人口转变与房地产市场转型研究[J].产业发展，2012，第12期

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